Der demografische Wandel mit dem damit verbundenen Bevölkerungsrückgang sowie anderen Phänomenen ist in der Bundesrepublik Deutschland im ländlichen Raum – bei gleichzeitig großen kleinräumlichen Unterschieden – am stärksten ausgeprägt. Ein immer größeres Problem stellt der Leerstand und Verfall von Immobilien dar; parallel dazu verlieren die umliegenden, noch bewohnten Immobilien an Wert. Diese Entwicklung wird bei der Immobilienwertermittlung i.d.R. nicht ausreichend berücksichtigt. Es ist aber die Aufgabe der Sachverständigen, auf einem der volkswirtschaftlich wichtigsten Marktsegmente für die notwendige Klarheit und damit für zuverlässige Entscheidungsgrundlagen für Investoren, Banken etc. zu sorgen – eine Aufgabe, die niemand sonst leisten kann.
Gutachter für Immobilien und Grundstücke müssen prüfen, ob Auswirkungen des demografischen Wandels vorliegen, wenn ja, in welchem Maße, und diese dann entsprechend bei der Wertfindung würdigen. Das sieht auch die Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 (ImmoWertV) gemäß den Bestimmungen der §§ 3, 14 vor. Diese macht es zur Pflicht, die Einflüsse des demografischen Wandels angemessen zu berücksichtigen. Allerdings sagen die ImmoWertV und andere Regelwerke nicht, wie dies genau zu geschehen hat.
Um hier Abhilfe zu schaffen, haben die Autoren eine „Methodik zur Berücksichtigung des Einflusses des demografischen Wandels“ entwickelt, die in diesem Werk dokumentiert wird. Damit können Sachverständige eine zuverlässige und systematische Aussage zum Ergebnis der Analyse der demografischen Gegebenheiten am Standort des Bewertungsobjekts erarbeiten und plausibel und nachvollziehbar im Gutachten würdigen. Bei der Berechnung werden leicht zugängliche statistische Daten verschiedener verlässlicher Quellen herangezogen, die sowohl „werthaltig“ als auch rechtssicher sind.
Diese mittlerweile in der Praxis bewährte und auch empirisch untermauerte Methodik bietet auf viele Fragen, nicht nur von Gutachtern, sondern auch von Schätzabteilungen der Banken oder von interessierten Verantwortlichen aus dem kommunalen Bereich, interessante Antworten im Kontext des demografischen Wandels. Weiterhin können Kommunen mit diesem Werk als Leitfaden eine eigene fortschreibungsfähige Bestandsaufnahme selbst vornehmen, um eine wesentlich bessere künftige Entscheidungsgrundlage für städtebauliche oder andere Bereiche zu erhalten.
Dipl.-Ing. Roland Peter ist Leiter der Abt. Geoinformation beim Amt für Bodenmanagement Homberg (Efze). Weiterhin ist er als Gutachter der Gutachterausschüsse für die Bereiche Landkreis Hersfeld-Rotenburg und Schwalm-Eder-Kreis tätig.